Depuis quelques années, la législation française encadre plus strictement le marché locatif dans certaines zones dites « tendues ». L’objectif : lutter contre les loyers excessifs et faciliter l’accès au logement dans les grandes villes. Cet encadrement des loyers s’applique dans un nombre croissant de communes, et les propriétaires qui ne le respectent s’exposent à des sanctions. Chez Montfort & Bon, nous vous aidons à mieux comprendre les règles en vigueur et à sécuriser votre mise en location.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est un dispositif réglementaire qui limite le montant du loyer que peut fixer un propriétaire lors d’une mise en location ou d’un renouvellement de bail. Il concerne uniquement certaines zones identifiées comme particulièrement tendues sur le plan immobilier.
Le loyer de base ne peut pas dépasser un montant de référence fixé chaque année par arrêté préfectoral, avec une tolérance de +20 % ou -30 % selon les cas. Un complément de loyer peut être appliqué dans certains cas exceptionnels, mais il doit être justifié par des caractéristiques de confort ou de localisation.
Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?
En 2024, plusieurs grandes villes appliquent l’encadrement des loyers, parmi lesquelles :
- Paris (depuis 2019)
- Lille (depuis 2020)
- Lyon et Villeurbanne (depuis 2021)
- Montpellier (depuis 2022)
- Bordeaux (depuis 2022)
- Plaine Commune en Seine-Saint-Denis (Saint-Denis, Aubervilliers, etc.)
- Est Ensemble (Montreuil, Bagnolet, Bobigny…)
Ce dispositif est prévu par la loi ELAN de 2018, qui permet aux collectivités locales volontaires de mettre en place cet encadrement après validation de l’État.
Comment calculer le loyer encadré par arrêté préfectorale ?
Le loyer encadré est déterminé à partir de trois éléments :
- Le loyer de référence (au m²), défini par l’État selon le secteur géographique et le type de logement.
- La surface habitable du bien loué.
- La possibilité d’un complément de loyer, si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, jardin, équipements rares…).
Le calcul est simple : loyer de référence × surface. Toute somme au-delà de la majoration autorisée (+20%) est considérée comme illégale.
La DRIHL propose un site pour obtenir l’encadrement des loyers par zone.
Que risque un propriétaire en cas de dépassement ?
Le non-respect de l’encadrement expose le bailleur à des sanctions administratives et financières :
- Une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale.
- L’obligation de rembourser le trop-perçu au locataire.
- La réduction judiciaire du loyer à la demande du locataire.
Le locataire peut contester un loyer excessif en s’adressant à la commission départementale de conciliation ou au tribunal judiciaire.
Le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour contester.
Exceptions et compléments de loyer
Un complément de loyer peut être appliqué uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles que ne prennent pas en compte les grilles de référence (ex. : terrasse avec vue exceptionnelle, prestations haut de gamme).
Ce complément doit être mentionné clairement dans le bail et justifié. En cas de litige, le locataire peut saisir la commission de conciliation pour contester sa légitimité.
Le rôle de l’administrateur de biens
Chez Montfort & Bon, nous veillons à ce que chaque bien proposé à la location respecte scrupuleusement la réglementation en vigueur. Notre expertise permet de :
- Fixer le loyer au prix juste en fonction des références légales.
- Vérifier l’éligibilité d’un complément de loyer si nécessaire.
- Rédiger un bail conforme et sécurisé.
- Préserver les intérêts du propriétaire.
- Respecter les droits du locataire.
Conclusion
L’encadrement des loyers vise à réguler un marché immobilier sous tension dans plusieurs grandes villes françaises. Pour les propriétaires, il est essentiel de s’y conformer sous peine de sanctions. Pour les locataires, c’est un levier de protection face aux abus.
Vous êtes propriétaire ou locataire dans une zone concernée ? Montfort & Bon vous accompagne dans toutes les étapes de la location, en assurant une gestion transparente et conforme à la loi. Contactez-nous pour toute question liée à l’encadrement des loyers ou à la mise en location de votre bien.